Se você está decidindo entre um apartamento nos andares mais altos de um prédio ou uma unidade mais próxima do térreo, a resposta direta é a seguinte: de forma geral, os andares mais altos tendem a valorizar mais, mas essa regra tem exceções importantes que podem mudar completamente a sua decisão de compra. A diferença de preço entre o andar mais alto e o mais baixo de um mesmo edifício pode chegar a 18% ou até 20%, dependendo da vista, da localização do empreendimento e do perfil do bairro onde ele está inserido.

Esse material foi criado em parceria com o corretor imobiliário Marcos Koslopp, destaque em apartamentos à venda em Itapema, e juntos esperamos que o conteúdo a seguir seja muito útil como fonte de orientação sobre o assunto. Ao longo dos meus anos atuando no mercado imobiliário, uma das perguntas que mais escuto de clientes é justamente essa: afinal, vale a pena pagar mais caro por um andar alto, ou o andar baixo é um bom negócio disfarçado?

Antes de entrar nos detalhes técnicos, quero deixar uma coisa clara. Não existe resposta universal que sirva para todo comprador. O andar ideal depende do seu objetivo com o imóvel, se é para morar, alugar ou revender no futuro, e também do seu momento de vida. Uma família com crianças pequenas tem prioridades diferentes de um casal jovem ou de um investidor que busca liquidez rápida na hora da venda.

Por que os andares altos costumam valer mais

O motivo pelo qual apartamentos em andares superiores costumam ter preços mais elevados não é aleatório. Ele está ligado a uma combinação de fatores que o mercado historicamente reconhece como diferenciais de qualidade de vida.

O primeiro deles é a vista. Quanto mais alto o apartamento, maior a chance de ter uma vista livre, sem a interferência de prédios vizinhos, especialmente em regiões litorâneas ou em bairros que ainda estão em processo de verticalização. Isso é ainda mais relevante em cidades como Itapema, onde a vista para o mar é um dos maiores atrativos do mercado imobiliário e influencia diretamente o valor do metro quadrado.

O segundo fator é a privacidade. Andares altos ficam mais distantes da movimentação da rua, das áreas comuns do condomínio e da circulação de pessoas, o que resulta em menos ruído e mais tranquilidade dentro de casa. Muitos moradores relatam que dormem melhor e sentem mais sensação de segurança quando estão longe do nível térreo.

Também entra na conta a ventilação e a incidência de luz natural. Apartamentos mais elevados recebem, em geral, mais luz solar ao longo do dia e contam com melhor circulação de ar, já que estão menos sujeitos à barreira formada por construções vizinhas. Isso impacta diretamente no conforto térmico e até na economia de energia elétrica, já que reduz a necessidade de climatização artificial em determinados períodos do ano.

O impacto real no preço final

Segundo dados de mercado, a diferença entre a unidade mais alta e a mais baixa de um mesmo prédio pode representar até 20% no valor final de venda. Isso significa que, em um lançamento onde o apartamento do primeiro andar custa 900 mil reais, a unidade equivalente no último andar pode ultrapassar 1 milhão e 80 mil reais, mesmo tendo exatamente a mesma metragem e planta.

Esse percentual não é fixo e varia de acordo com o projeto. Em edifícios de frente para o mar, por exemplo, a valorização por andar tende a ser ainda mais expressiva, porque cada pavimento a mais representa um ganho real de vista. Já em construções localizadas em ruas internas ou bairros ainda pouco verticalizados, essa diferença costuma ser mais suave.

As vantagens de comprar em andar baixo que poucos comentam

Apesar de os andares altos dominarem boa parte das buscas, comprar em um andar baixo pode ser uma escolha inteligente, e não apenas uma opção "de segunda linha". Existem situações em que ele é, na prática, mais vantajoso.

Algumas vantagens que costumo apresentar aos meus clientes:

• Acesso mais rápido e prático ao térreo, à garagem e às áreas comuns, o que facilita muito o dia a dia de famílias com crianças pequenas, idosos ou pessoas com mobilidade reduzida.
• Menor dependência do elevador, o que é especialmente relevante em situações de falta de energia ou manutenção do equipamento.
• Rota de fuga mais rápida em casos de emergência, como incêndios ou evacuações do prédio.
• Preço de entrada mais acessível, permitindo economizar recursos que podem ser usados em reforma, decoração ou até para negociar melhores condições de financiamento.
• Em alguns empreendimentos, unidades do tipo garden no primeiro andar, com área externa privativa, podem inverter a lógica e valorizar mais do que andares intermediários, justamente pelo diferencial de espaço ao ar livre.

Ou seja, o andar baixo não deve ser descartado automaticamente. Ele atende muito bem a um perfil específico de comprador, e em determinados empreendimentos pode até representar uma oportunidade de investimento, já que o custo de aquisição menor pode compensar em rentabilidade de aluguel, principalmente em cidades turísticas onde a demanda por locação de temporada é alta.

Quando o andar baixo pode valorizar mais que o esperado

Existem exceções interessantes nesse debate. Em regiões onde o entorno é muito arborizado, com praças, calçadões ou vista para áreas verdes, um andar baixo pode oferecer uma experiência tão agradável quanto um andar alto, sem o mesmo custo. O mesmo vale para apartamentos com unidades tipo garden, que contam com quintal ou área externa exclusiva, um diferencial cada vez mais procurado por famílias que valorizam espaço para lazer dentro de casa.

Outro ponto que merece atenção é o contexto urbano do imóvel. Se o prédio está localizado em uma avenida movimentada e barulhenta, o andar alto se torna praticamente obrigatório para garantir conforto acústico e boa liquidez de revenda. Já em ruas mais tranquilas, essa urgência por altura diminui consideravelmente.

O que considerar além da altura na hora de escolher

Depois de anos atuando com excelentes apartamentos à venda, aprendi que a altura do andar é apenas uma peça de um quebra cabeça maior. Existem outros fatores que, juntos, definem se um imóvel realmente vai valorizar ao longo do tempo.

A orientação solar é um deles. Um apartamento em andar alto, mas voltado para o lado errado do sol, pode ter menos vantagem do que um apartamento em andar intermediário bem posicionado. Vale sempre perguntar ao corretor sobre a posição do sol nascente e poente em relação à fachada do imóvel.

A qualidade da construção e da manutenção do edifício também pesa muito. De nada adianta pagar mais caro por um andar alto se o prédio é antigo, com elevador em más condições ou manutenção precária nas áreas comuns. Isso pode comprometer a valorização futura, independentemente do pavimento escolhido.

A localização do empreendimento dentro da cidade segue sendo o fator mais determinante de todos. Um apartamento em andar baixo em um bairro valorizado, perto da praia, de comércio, escolas e serviços, tende a valorizar mais ao longo dos anos do que um apartamento em andar altíssimo, porém distante de tudo. Por isso reforço sempre aos meus clientes que a análise precisa ser completa, e não apenas focada em um único critério.

Dados que mostram a força do mercado imobiliário em Itapema

Para quem está pensando em comprar apartamento na região, vale conhecer o cenário atual. Itapema assumiu a liderança nacional entre as cidades com o metro quadrado mais caro do país, superando inclusive Balneário Camboriú. Segundo o Índice FipeZap, o valor médio do metro quadrado na cidade chegou a mais de 15 mil reais em meados de 2026, com valorização acumulada superior a 5% nos últimos doze meses.

Esse movimento reflete diretamente na formação de preço por andar. Em empreendimentos na planta, o valor médio do metro quadrado em Itapema já ultrapassa os 20 mil reais, e a diferença entre unidades com vista privilegiada para o mar e unidades voltadas para a parte interna do bairro pode ser expressiva, reforçando a importância de avaliar cada detalhe antes de fechar negócio.

Esse cenário de valorização constante mostra por que contar com orientação especializada faz toda diferença. Trabalhar com a melhor imobiliária na cidade significa ter acesso a informações atualizadas sobre cada empreendimento, entender as particularidades de cada bairro e negociar com mais segurança, evitando decisões baseadas apenas na aparência do imóvel.

Como decidir entre andar alto e andar baixo na prática

Na hora de bater o martelo, recomendo que o comprador faça a si mesmo algumas perguntas simples, mas fundamentais para tomar a melhor decisão.

Primeiro, qual é o objetivo com o imóvel. Se a compra é para moradia definitiva, priorize conforto, rotina familiar e facilidade de acesso, considerando idade dos moradores e presença de crianças ou idosos na casa. Se o objetivo é investimento, avalie a liquidez de revenda, que costuma ser maior em andares altos com vista, e o potencial de valorização da região no médio e longo prazo.

Segundo, qual é o seu orçamento disponível. Muitas vezes vale mais a pena escolher um andar intermediário em um empreendimento de localização privilegiada do que forçar a compra do andar mais alto em um bairro com menor potencial de crescimento.

Terceiro, avalie o entorno do prédio com atenção. Visite o imóvel em diferentes horários do dia, observe o nível de ruído, a incidência de sol e a proximidade com pontos de interesse, como praia, comércio e vias de acesso.

Por fim, busque sempre orientação profissional antes de decidir. Um corretor experiente consegue analisar o histórico de valorização de empreendimentos semelhantes na região, apontar detalhes que passam despercebidos ao olho leigo e ajudar você a enxergar oportunidades que talvez não estivessem no seu radar inicial. Contar com quem entende de excelentes apartamentos e conhece profundamente o mercado local é o que faz a diferença entre um bom negócio e um investimento mediano.

Considerações finais sobre a valorização por andar

A escolha entre andar alto ou baixo não deve ser feita apenas com base em modismo ou status. Ela precisa considerar o momento de vida do comprador, o perfil do bairro, as características específicas do empreendimento e os objetivos de curto, médio e longo prazo com o imóvel.

De forma geral, os andares altos seguem sendo os mais valorizados no mercado, especialmente em cidades litorâneas como Itapema, onde a vista para o mar é um ativo extremamente disputado. Mas isso não torna o andar baixo uma escolha ruim, muito pelo contrário. Para determinados perfis de comprador, ele pode representar praticidade, economia e até uma oportunidade de valorização quando bem localizado.

O mais importante é buscar informação de qualidade e apoio de profissionais que realmente conhecem o mercado local antes de tomar essa decisão. Trabalhar com quem é reconhecido como a melhor imobiliária na cidade garante mais segurança em todas as etapas da negociação, desde a escolha do andar até o fechamento do contrato, passando por uma análise honesta sobre o real potencial de valorização de cada unidade disponível.